Spesso mi vengono chieste raccomandazioni azionarie, ma in genere non condivido i singoli nomi a meno che non ritenga che il rischio rispetto al rendimento sia straordinariamente convincente. Guardando al 2025, un investimento nel nostro portafoglio si distingue per l'ampio rialzo o ribasso asimmetrico, quindi ho pensato di condividerlo. Possediamo azioni ordinarie di Fannie Mae e Freddie Mac da oltre un decennio. Oggi vengono scambiati al nostro costo medio o intorno a esso. In quanto tali, fino ad oggi non sono stati grandi investimenti. Ciò che li rende particolarmente interessanti oggi rispetto a qualsiasi altro momento della storia è che esiste un percorso credibile per la loro rimozione dalla tutela a breve termine, cioè nei prossimi due anni. Durante il primo mandato di Trump, il segretario Mnuchin ha fatto dei passi verso questo risultato, ma ha esaurito il tempo. Mi aspetto che nella seconda @realDonaldTrump amministrazione, Trump e la sua squadra porteranno a termine il lavoro. Un'emersione di successo di Fannie e Freddie dalla tutela dovrebbe generare più di 300 miliardi di dollari di profitti aggiuntivi per il governo federale (questo è in aggiunta ai 301 miliardi di dollari di distribuzioni in contanti già pagate al Tesoro) rimuovendo ~ 8 trilioni di dollari di passività dal bilancio del nostro governo. I GSE hanno accumulato 168 miliardi di dollari di capitale da quando Mnuchin ha terminato le spazzate del patrimonio netto nel 2019. Questo è già un livello di capitale forte per i garanti di mutui a tasso fisso, di prima parte, per mutuatari meritevoli di credito e della classe media. Lo scenario che immaginiamo è che: (1) ai GSE vengono accreditati i dividendi e le altre distribuzioni pagate sul privilegiato senior del governo, il che avrebbe l'effetto di ritirare completamente i privilegiati senior al tasso cedolare del 10% dichiarato con un profitto extra di 25 miliardi di dollari (superiore al rendimento dichiarato dei privilegiati) per il governo. Questo profitto extra potrebbe essere giustificato come pagamento al governo per il suo impegno di standby nei confronti dei GSE durante la tutela. (2) il coefficiente patrimoniale dei GSE è fissato al 2,5% delle garanzie in essere, un livello che avrebbe consentito ai GSE di coprire quasi sette volte le perdite effettivamente realizzate durante la Grande Crisi Finanziaria, un vero e proprio bilancio a livello di fortezza. Un coefficiente patrimoniale del 2,5% è lo stesso richiesto per gli assicuratori ipotecari che, in confronto, garantiscono il primo ~20% delle perdite su mutui spesso più rischiosi con mutuatari meno meritevoli di credito, rispetto alla garanzia dei GSE che si applica al < più anziano = 80% del valore ipotecario dell'immobile. Gli assicuratori ipotecari quindi in genere subiscono perdite del 100% in caso di inadempienza, mentre in confronto le perdite GSE in caso di inadempienza sono minime. I GSE hanno anche un enorme potere di guadagno, in particolare durante i periodi difficili del mercato immobiliare, dove tendono ad acquisire una significativa quota di mercato aggiuntiva. Ciò consente loro di ricapitalizzarsi rapidamente dopo un periodo di stress del mercato immobiliare. Ipotizzando un'IPO nel Q4 2026, le due società collettivamente dovrebbero raccogliere solo circa 30 miliardi di dollari per soddisfare lo standard di capitale del 2,5%, un risultato altamente raggiungibile. Freddie ha bisogno di qualcosa di più di Fannie (che avrà bisogno di poco o nessun capitale) perché negli ultimi anni ha ampliato il suo portafoglio garanzie più rapidamente di Fannie. Stimiamo il valore di ciascuna società al momento delle IPO nel 2026 a ~$34 per azione. Supponiamo che le loro IPO abbiano un prezzo di $ 31 per azione, riflettendo uno sconto del ~10% rispetto ai loro valori intrinseci. Calcoliamo un profitto per il governo di ~ $ 300 miliardi ipotizzando il pieno esercizio dei suoi warrant e una vendita di azioni ordinarie in entrambe le società nei cinque anni successivi alle IPO. Riteniamo che anche i preferred junior siano un buon investimento, ma non offrono quasi lo stesso rendimento perché il loro rialzo è limitato. A Trump piacciono i grandi affari e questo sarebbe il più grande affare della storia. Sono fiducioso che ce la farà. Rimane un alto grado di incertezza sul risultato finale, quindi dovresti limitare la tua esposizione a ciò che puoi permetterti di perdere se scegli di investire. Felice Anno Nuovo!

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