Los diferenciales de las hipotecas secundarias han bajado una enorme cifra de 20 puntos básicos+ en la semana, con la mayor parte de ese movimiento ocurriendo esta mañana. ¿Qué pasa? El mercado hipotecario está experimentando una revalorización estructural tras la directiva de Fannie & Freddie para desplegar 200.000 millones de dólares en MBS. Vamos a profundizar un poco en el 🧵

La cifra de 200.000 millones de dólares es enorme en comparación con el capital de GSE. Para contextualizar, Fannie y Freddie tienen un patrimonio neto acumulado combinado de ~173.000 millones de dólares a finales de 2025. Al dirigir una acumulación de 200.000 millones de dólares, la administración está desplegando efectivamente la totalidad del colchón de capital acumulado en los últimos seis años para apoyar el mercado secundario.

Mira de nuevo el cupón actual MBS OAS. Estamos viendo una reversión "forzada" de la media de los diferenciales hacia los niveles de 2018–2019. Al actuar como compradores insensibles al precio, las GSE estarán eludiendo a la Fed y apuntando directamente a los diferenciales hipotecarios. Si el diferencial se mantiene comprimido, los tipos hipotecarios pueden bajar incluso si los rendimientos a 10 años de UST se mantienen elevados.

El objetivo declarado es restaurar la asequibilidad, pero el compromiso macroeconómico es significativo. En un mercado aún definido por severas limitaciones de inventario, los tipos hipotecarios más bajos corren el riesgo de trasladarse inmediatamente a precios más altos de la vivienda. Podríamos ver un efecto de "cinta de correr más rápida", donde el ahorro en las mensualidades se compensa con otra etapa de revalorización del precio de la vivienda.

Hemos pasado de una expansión impulsada por el mercado a una orientada a políticas. Esto supone un claro viento de cola para los volúmenes de transacciones y las reafirmaciones a corto plazo, pero el impacto a largo plazo en la "asequibilidad" sigue siendo una lucha entre tipos más bajos y precios en aumento. Monitorizar el gráfico de la OEA es ahora la prioridad para evaluar el éxito de esta intervención administrativa.