Os spreads dos hipotecários secundários caíram uma queda impressionante de 20 pontos base+ na semana, com a maior parte desse movimento acontecendo esta manhã. O que está acontecendo? O mercado hipotecário está passando por uma reavaliação estrutural após a diretriz da Fannie & Freddie de investir US$ 200 bilhões em MBS. Vamos nos aprofundar um pouco no 🧵

O valor de $200 bilhões é enorme em relação ao capital da GSE. Para contextualizar, Fannie e Freddie têm um patrimônio líquido acumulado combinado de ~$173 bilhões no final de 2025. Ao direcionar um acúmulo de US$ 200 bilhões, a administração está efetivamente utilizando todo o capital acumulado nos últimos seis anos para apoiar o mercado secundário.

Olhe novamente para o MBS OAS atual do cupão. Estamos vendo uma reversão "forçada" da média dos spreads em direção aos níveis de 2018–2019. Ao agir como compradores insensíveis ao preço, as GSEs estarão contornando o Fed e mirando diretamente os spreads hipotecários. Se o spread permanecer comprimido, as taxas de hipoteca podem cair mesmo que os rendimentos de 10 anos de UST permaneçam elevados.

O objetivo declarado é restaurar a acessibilidade, mas o compromisso macro é significativo. Em um mercado ainda definido por severas restrições de estoque, taxas hipotecárias mais baixas correm o risco de se repassar imediatamente para os preços mais altos dos imóveis. Podemos ver um efeito de "esteira mais rápida", onde a economia mensal é compensada por mais uma parte da valorização do preço das casas.

Mudamos de uma distribuição orientada pelo mercado para uma voltada para políticas públicas. Isso é claramente um vento favorável para volumes de transações e reajustes no curto prazo, mas o impacto de longo prazo na "acessibilidade" continua sendo uma disputa entre taxas mais baixas e preços em alta. Monitorar o gráfico da OEA é agora a prioridade para avaliar o sucesso dessa intervenção administrativa.