美国房地产市场刚刚创下30年来最低的成交率。在2025年前九个月中，每1000套房屋中只有28套易手，比2021年的高峰下降了38%。这并不是因为人们停止了搬家，而是因为他们实际上被金手铐束缚，整个经济都在为此付出代价。 在疫情期间，数百万美国人锁定了约2.5%-3.5%的抵押贷款利率。如今的抵押贷款利率约为6.2%。这意味着一位拥有40万美元抵押贷款、利率为2.8%的房主每月大约支付1680美元。而同样的房子在今天的利率下，每月的费用几乎达到了2380美元。每个月多出700美元，这还不算房地产经纪人的佣金、交易费用，或者你可能根本负担不起新房的事实，因为房价仍然高得离谱。 那么理智的人该怎么办？他们不卖房。超过70%的房主的抵押贷款利率低于5%。许多人一生中都不会再看到这样的利率。出售意味着永远放弃这一点。数学上根本行不通。 而真正的损害？它正在经济的其他地方发生。建筑业的就业与住房生产完全不匹配。这个行业的工人过多，但没有足够的项目来让他们忙碌。这扼杀了就业创造的动力。与房屋销售相关的消费者支出（家具、电器、搬家服务）枯竭。劳动流动性冻结，因为人们无法负担搬家去找工作。住房的冻结正在变成经济的冻结。 更糟糕的是，最近的降息并没有真正解决这个问题。利率从2025年初的7%降至约6.2%，但这几乎没有触及表面。大多数房主仍然被锁定在远低于当前利率的水平，因此1-2%的降幅并不会改变计算。他们无论如何都不会搬家。 这种冻结将持续，直到发生两种情况之一：要么房价相对于收入崩溃，要么利率需要在多年内保持低迷。鉴于这两种情况在短期内似乎都不太可能，预计这将成为2025年及以后房地产市场的决定性特征。市场并不是以崩溃和燃烧的方式破裂，而是以结构性方式破裂，每个人都在做出正确的个人财务决策，但集体上却在磨灭经济活动的齿轮。